היתר בנייה לממ"ד

תוספת מרחב מוגן בבית פרטי או בבניין משותף היא הממ"ד הנבנה מבטון מזויין ושטחו 9 מ"ר נטו (12.5 מ"ר ברוטו). בכל ממ"ד חייבים להיות שני צינורות אוורור, אחד כלפי פנים הבית ואחד כלפי חוץ. נוסף על כך, בממ"ד יותקנו חלון ודלת אטומים ועמידים בפני הדף ורסס,  על פי תקני הג"א.

החל משנת 1991 החוק מחייב להוסיף ממ"ד לכל מבנה חדש או לכל תוספת. אשר לתוספת, ניתן להגיש בקשה לפטור כל עוד שטחה אינו עולה על 12 מ"ר. באזורים שבהם אין בנמצא ממ"ד או מקלט, הרשות מטעם הוועדה לחוק תכנון ובנייה אינה מקבלת בקשות לתוספות ולהיתרים ללא אישור הג"א, המחייב את בעל הנכס לבנות בשטחו ממ"ד.

יש לבצע מספר בדיקות מקדימות כדי להוסיף מרחב מוגן דירתי למבנה קיים, אך יש לזכור כי הרשויות המקומיות והמדינה מעודדות בניית מרחבים מוגנים (בעיקר בשטחי עוטף עזה):

• בדיקה המוודאת את הזכות לתוספת בנייה בשטח הנכס.
• הסכמת 75% מהשכנים לתוספת (במקרים שבהם אין אחוזי בנייה שלא נוצלו – נדרשת הסכמת 100% מהשכנים).
• התאמת המיקום הפיזי של הממ"ד. לעתים ניתן לבנות מעבר לקו בניין, בפרסום הקלה.

הקלה באישור ועדת התכנון המקומית – בהתחשב בעובדה כי תוספת ממ"ד פוגעת לרוב בחזות הבניין וחוסמת את האוויר, את האור או את הנוף לשכנים – יש התנגדות טבעית של כמה מהשכנים למיקומו של הממ"ד, אולם הוועדות המקומיות מייחסות חשיבות רבה לפן הביטחוני של הממ"ד גם במחיר הפגיעה במתנגדים.

בשנת 2008 הוסיף המחוקק את תיקון 28 לחוק המקרקעין. תיקון זה מאפשר לדון בבקשה כאשר יש הסכמה של 60% מבעלי הדירות. נוסף על כך, תיקון 79 לחוק המקרקעין (2007) מאפשר הליך מזורז לקבלת היתר למי שאין בבעלותו מרחב מוגן. למעשה, שתי התקנות מאפשרות להתגבר ביתר קלות על ההתנגדויות, אך בראש ובראשונה יישום החקיקות לטובת האוכלוסייה במטרה לאפשר התגוננות בשעת מלחמה או אסונות טבע למיניהם.

נכון לאוקטובר 2023 עלות ממ"ד בגודל סטנדרטי מוערכת בכמאה חמישים אלף ₪. נוסף על כך יש להביא בחשבון בהצעות המחיר תוספות, כגון חשמל, איטום, גמר, גג, ביסוס וחיפוי. המחיר אינו כולל תכניות עבודה והגשה אדריכליות, מהנדס ויועצים למיניהם.

זמן הטיפול בקבלת האישורים הוא בין חודשיים לשלושה חודשים מיום הגשת התכניות לאישור הוועדה. יש להביא בחשבון כי בהוספת ממ"ד יש פוטנציאל להשבחת הנכס, ולכן קיים פה תשלום אגרות ומסים לרשות. במקרים חריגים, על פי רוב כשאין בנמצא מרחב מוגן באזור הנכס, יש פטור מתשלום היטל השבחה על פי החלטת הוועדה.

אין לראות באמור במאמר זה ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית או אחרת. חשוב לשקול כל מקרה לגופו ולבדוק מול הרשויות המוסמכות.