תכנון והיתרים

בניה רוויה מתייחסת לבנין הרשום כבית משותף, המונה בן שתי קומות ומעלה ואשר יש בו ארבע יחידות דיור לפחות, כאשר בכל קומה לפחות יחידת דיור אחת.

היטל השבחה הוא תשלום הנדרש מבעל מקרקעין (בעל הנכס) או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית בגין שלושה מצבים שונים:אישור תוכנית בניין עיר, אישור הקלה ואישור שימוש חורג.

היטל השבחה הינו בשעור של 50% מהשבחת מקרקעין, חובת התשלום -

א. כאשר מוכרים את הנכס. 

ב. במקרה של קבלת היתר.

*ללא תשלום היטל השבחה לא ניתן להעביר את זכויות בטאבו על שם הקונה, ולא ניתן לקבל היתר.

כן, כיום רוב הגנים ופעוטונים ממוקמים בבתי מגורים, לצורך פתיחת הגן יש צורך באישור מהרשות המקומית, היתר לשימוש חורג, התהליך ארוך ולוקח כ-שנתיים בכדי לקבל אישור לשימוש חורג לנכס, חשוב להתייעץ עם משרדנו לפני קבלת החלטות.

ניתן לראות את גוש והחלקה בתשלום ארנונה שמשולם לרשות המקומית, בנוסף מופיע בכל מסמך של העירייה.

כל עוד השינויים אינם בצד החיצוני של המבנה, ואינו פוגע בחזיתו, במראה או בשלד במבנה, ברכוש משותף, בצנרת, בכל ציוד המשרת את שאר דיירי הבניין, לא משנה את שטח הדירה או את מס' יחידות הדיור, אין צורך בהיתר.

כאשר מעוניינם בתוספת כלשהי לנכס קיים, יש להכין תכנית מלאה, "גרמושקה" המציגה את המבוקש, יש לערוך את הבקשה על פי החוק והיא אמורה לכלול את הדברים הבאים: דף ראשון, מפת מדידה, חישובי שטחים, תכניות, חתכים וחזיתות

רק אחריי שהגשנו את כל המסמכים השונים לרשות המקומית, והועדה אישרה את הבקשה וניתן היתר בניה.

ע"פ חוק תכנון ובנייה

קו בניין קדמי וצדדי 0

קו בניין אחורי עד 1.2 מ'

ובמקרים מסויימים התשובה היא לעיתים (כל מקרה יש לבחון) ניתן לבלוט עד 40% מקו בניין קידמי ואחורי - במסגרת הגשת בקשה להקלה. במסגרת התנגדויות שכנים ופרסום בעיתון.

 ראשית, חשוב להבהיר כי אין מדובר על שאלה כללית (אשר אינה מתאימה לכולם),
יש לבצע בדיקה אדריכלית מעמיקה. (גוש וחלקה, תב"ע) 

התשובה היא כן, שימוש חורג מהיתר מחייבת פרסום בעיתון ושליחת מכתבים לגובלים.

שלום לך, ראשית שאפו על התרומה... נדרש רישוי בנייה על מנת להקים אנדרטה בגובה כזה ובין הדרישות יידרש אישור קונסטרוקטור לחיזוק ומיקום האנדרטה, מדובר על מסלול מקוצר יחסית - מוזמן לקרוא כאן.

התשובה היא כן, כל שינוי בבקשה שתדון בועדה יחולו כל הדרישות והתקנות החדשות בחוק תכנון ובנייה ובניהם היתר בנייה למרחב מוגן.

הדרישה לממ"מ תהיה 2% משטח עיקרי בקומה. (ע"פ תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים))

בנוסף לזה, גם בשל השינויים לדרישות שנדרש ממכם לרישוי עסקים ממליץ לכם להתייחס מראש, לדרישות הנגישות במבנה.

נשמע כמו חריגת בנייה, יש לבדוק בתיק בניין של החלקה האם הוגשה בקשה להיתר או שהדבר נבנה באופן לא חוקי.

*ייתכן והוגשה בקשה, אך טרם אושרה - כל המידע מופיע בתיק בניין.

אנסה לענות על שאלתך, על אף שהיא מורכבת מכמה רבדים, פינת ישיבה אינה דורשת היתר בנייה, החלק של הסוכה מהעץ עם היא בנוייה על גביי עץ - ניתן להסיק כי מדובר על שטח "משחקים" לילדים, עם זה בנוי שלא בשטח הגינה ונשאר קבוע - ייתכן והרשות המקומית תידרוש ממך היתר בנייה - ואם השטח מבחינתך מוגדר כ"בנייה קלה" על אחת כמה וכמה כן.

הוספת שטח בנוי לנכס דורשת היתר בנייה, יש לבחון את ההיתכנות האדריכלית האם יש אפשרות להיצמד ברמה התכנונית עד לגדר ההשכן, בין התנאים המקובלים לבנייה יש קו בניין וקו מגרש, לפי תיאור שלך ייתכן והוא בנה מעבר לקו הבניין ואף מעבר, דבר המווה חריגת בנייה כדין, תוספת שטח במבנה משותף דורשת הסכמה של 75% מהשכנים בבניין בו, לדיירים בבניין הסמוך בהליך תקין יש ליידע ואף יכולים להוות התנגדות בעניין. במידה והדבר אינו חוקי לדעתך - באפשרותך לפנות לועדה המקומית > פיקוח על הבנייה ולדווח.

לא מדובר על מצב חריג, אלא דיי נפוץ במקרים בהם הגישה ליחידות הם מהחזית בלבד.

ראשית, יש לבחון את המקרה הנ"פ באופן פרטני ולהבין מה אפשר לעשות?

במקרים מסויימים בהם קיימת האפשרות, ניתן להגיש בקשה לשינוי דרך סלולה, ואז עדכון תשריט בית משותף.

ככל שמדובר על דבר שהוא קונסטרוקטיבי והוא משמש כשטח לשימוש הוא נדרש בהיתר בנייה.

מה שאתה מציג דורש אישור מהנדס, אי לכך הדרישה ע"פ חוק להגיש בקשה להיתר, מה גם מדובר על שטח המשמש כשטח שימוש כ"מרפסת" ועל כן הדבר נדרש ע"פ חוק היתר בנייה

בעיריית פתח תקווה קיימת תוכנית פת/86/1204 פתח תקוה - המאפשרת תוספת חדר על גג בשטח של 23 מ"ר מחוץ לאחוזי בניה.

מניסיון ובעל מקצוע (השמאי) שמכבד את עצמו (ועובד מול בנקים) בד"כ הם עושים עבודה יסודית ובודקים תיק בניין... 
המקרה שמתואר, על פי ההבנה הבסיסית מחייבת הוצאת היתר בטרם מתחילים את בניית השלד, יש לברר האם ניתן כזה בתיק בניין?

לפני 30 שנה, הדברים פעלו אחרת מהיום, ועל כן ממליץ לך לפנות אלינו לבדיקה ייסודית של התיק בניין ומתן תשובות או לחילופין לעיין בדו"ח שמאי להבנה כללית של המקרה.

חוץ מזה הוצאת היתר בנייה אינה מסובכת כפי שאתה מתאר, ונשמח להבין את המקרה וללוות אותך בתהליך בצורה מהירה ומקצועית.

על פי תקנות והבנייה החדשות - 2014, מצללה - מבנה ללא קירות הבנוי מחומרים קלים בלבד, שתרתו הינו ההצללה, המרווחים בין החלקים האטומים של המשטח מחולקים באופן שווה ומהווים לפחות 40% ממנו.

הפטור ניתן:

1. על שטח שאינו עולה על 50 מ"ר אול אל רבע משטח הקרקע הפנוי - לפי הגדול יותר.

2. המצללה תוקם בהתאם להיתר והתכניות שחלות על השטח.

3. הודעה על ביצוע העבודה על פי תקנה תועבר לרשות תוך 45 יום ממועד ביצוע ויצורף לה אישור מהנדס בדבר יציבותה.

תמיד מציירים את החלום של כל משפחה, כבית פרטי עם גינה, כלב ומנגל משפחתי ביום העצמאות, הדרך לזה מתישה, דילמות רבות והמון החלטות גורליות, עכשיו כמה זה עולה לנו?!? כל אחד והתקציב שלו. העצה היחידה שבטוחה היא שתוסיפו לזה 20 אחוז תוספת עבור בלת"מ.

קנייה של מגרש זול, צריכה להדליק לכם נורה אדומה, חשוב לעשות בדיקה מקיפה על המגרש לוודא שהרכישה שלנו נכונה ותואמת לחוזה, מה גם בדיקות באגף השימור ובמע"צ יעזרו המון בכדי להגיע להחלטה טובה.

היטל זה משולם לעירייה או למועצה המקומית שדואגת בזמן הפיתוח של השכונה החדשה לביוב, התשלום מתבצע לאחר חיבור הבית לתשתיות ביוב.

אם אין תיאור בתכנית מתאר המקומית או בתכנית המפורטת, שחלות על המגרש, הגבוה יהיה 1.5 מטר ממפלס החצר הנמוכה, אלא אם מדובר בתמיכת קרקע. תתאפשר בניה כל עוד זה מתוכנן מראש, ובמידה וזה נחשב לבקשת הקלה, יש צורך לפרסם זאת ב- 3 עיתונים (שניים יומיים נפוצים, ועיתון אחד מקומי שבועי) ולאחר שאין התנגדויות הועדה מאשרת את ההיתר. אפשרות נוספת, כאשר החומה קיימת. במקרה כזה יש צורך להגיש היתר עבור התכנון, להחתים את השכנים, ולפרסם ב-3 עיתונים, במידה ויש התנגדויות, הן תצורפנה לדיון בוועדה המקומית.

כן, ניתן לערר בפני ועדה שנקראת ועדת ערר על החלטות הוועדה המקומית, תוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה, במקרה של ערר, הטיפול בתיק יעוכב עד לקבלת החלטת ועדת ערר.

כאשר ניתן החלטה על ידי הועדה המקומית שלא מוצדקת, ניתן לפנות לועדת ערר, ועדת ערר קיימת בכל מחוז, תפקידה בעצם לשמוע את ערור הטוענים מנגד ולקבל החלטה שונה במידת הצורך, בדרך כלל מגיעים לועדה בנושאים כמו: חלוקות שטחים, היתרי בניה, שימושים חורגים והקלות, לועדת ערר הסמכות לקבל החלטות שונות ולה הסמכות לכך.

בפועל זה משתנה בין רשות למועצה, בד"כ החתמת 50% מהדיירים, מאפשרת לפתוח תיק ורוד, 75% מהדיירים מאפשרת להביא את הבקשה לדיון, 100% זה מצוין. אך לא מבטיח שהוועדה תאשר את הבקשה, במידה ותאושר הבקשה על-ידי 75%, ה-25% הנותרים יקבלו מכתב מהרשות שעליהם להגיש את התנגדותם במקרה הצורך עד 30 יום ממשלוח ההודעה.

כיום בעידן האינטרנט, זה נורא פשוט, הרוב המוחלט של הרשויות מפרסמות ומעדכנות באתר הבית של העירייה, את העלות ע"פ מטר, ניתן להיכנס לרשות הרלוונטית שבה אתה מבקש לברר, ולחשב באופן פרטני. במקרים מועטים מקבלים פטור מתשלום.

זה הטופס שקובע את תאריך האכלוס, לאחר בדיקה קפדנית שכל סעיפי הטופס יושמו בשטח, ניתן לקבל טופס 4 המאשר כי הכול כשורה, והמבנה ראוי למגורים. ניתן להוריד את הטופס אצלנו בהורדת טפסים ולהחתים את כל בעלי המקצוע לצורך הגשה לרשות או למועצה.

הוכחת בעלות נכס - "נסח טאבו מרוכז" (בבניין משותף), ונסח טאבו בפרטי. בקישור הבא ניתן להזמין ע"פ גוש, חלקה ותת חלקה, זהו העתק והעלות באתר היא 11 ש"ח חודש לפני הגשת ההיתר לרשות המקומית, תצטרך לגשת לרחובות ולהוציא נסח לבית משותף ושם רשום מי הבעלים המשותפים של הנכס. אלו המופיעים בנסח הם השכנים שצריכים להחתים, בתור עורך הבקשה אצרף להיתר טבלה עם הפרטים שלהם ומקום לחתימת כל דייר "שותף".

היטל זה משולם על פי חוק תכנון והבניה, עבור תוספת בניה שנוספו לנכס ובמידה מסוימת העלו את ערכו, כך גם לגבי הקלה ושימוש חורג במקרה של אישור הוועדה.

כן, בגמר הבניה חשוב לעדכן את הוועדה להוצאת תעודת גמר ואישור חיבור לחשמל, אך בד"כ הקבלן המבצע הוא זה שמבקש עבורך את הבקשה, מהסיבה שזה צריך להיות חתום ע"י "קבלן רשום", יש לצרף בנוסף – טופס 3 חתום ע"י הקבלן המבצע, מפת מדידה עדכנית ואת הקונסטרוקטור / מהנדס האחראי על ביצוע תכנון השלד וכמובן שאת עורך הבקשה.

אישור למתן שירותים חשמל, מים וטלפון, ניתן להוריד אותו אצלנו בהורדת טפסים, בהצלחה.

החל משנת 1991 החוק מחייב להוסיף ממ"ד (מרחב מוגן) לכל בנייה חדשה או תוספת בנייה (גם בנייה לא חוקית נחשבת כתוספת). אשר לתוספת, ניתן להגיש בקשה לפטור כל עוד שטחה אינו עולה על 12 מ"ר. באזורים שבהם אין בנמצא ממ"ד או מקלט משותף, הרשות מטעם הוועדה לחוק תכנון ובנייה אינה מקבלת בקשות לתוספות ולהיתרים ללא אישור הג"א, המחייב את בעל הנכס לבנות בשטחו ממ"ד.

**גיל הבית אינו משנה הרי אין "חוק התיישנות" על עבירות חוק תכנון ובנייה.